近年の沖縄県の住宅事情はバブルと言われているぐらい高騰が続いている現状です。
そんな高騰の要因の解明と今後の対応についてこのブログでまとめたいと思います。
結論を言いますと…那覇市を中心に価格が横ばいな状態が当分続きます。しかし、価格が下落する兆しも現れてきています。
では、一つ一つ説明していきましょう！
高騰の要因
主な理由は一つ、『地価の上昇』です。
建築資材等の上昇も確かに見られますが、平成２６年から微増し続けているので、高騰の要因とまではいきません。
それよりも地価が年４％以上も上がり続けている状況が価格を押し上げている要因と考える方が自然でしょう。
地価が上がっている要因として考えられているのが、『民泊関連』の投資物件でした。
取引件数の推移を見てもコロナ禍前の取引件数は今年の何倍もありました。
観光客の減少に伴い、取引件数も減少している傾向が見て取れました。
外部からの熱が入っていない今が需要のリアルに近い値かもしれません。
参照：沖縄県『沖縄県地価調査結果の概要』
今後の観光客の回復と共に不動産の取引件数も増加していくことが予想されます。
回復までの数年間は横ばい状態と多少下落する方向になると思われます。
参考データとして、令和３年度の上昇率が高かった市町村をピックアップです。
沖縄県は令和３年度は前年比に比べ、上昇率は下がったものの1.6％の上昇。
宜野湾市や西原町で大幅な上昇が見られた。
| 住宅地 | （単位：円/㎡、％） | |
| 平均価格 | 平均変動率 | |
| 那覇市 | 215,100 | 0.6 |
| 宜野湾市 | 121,300 | 4.2 |
| 浦添市 | 134,100 | 0.8 |
| ： | ： | ： |
| 西原町 | 86,800 | 6.3 |
土地取引件数はコロナ禍後は大幅な減少が続いている。
那覇市
２０２０年 1,998件
２０２１年 2,108件
２０２２年 982件
参考：国土交通省『土地取引規制基礎調査概況調査結果（集計表）』
建設技能労働者不足率の推移（全国・６職種計）[％]
参考：国土交通省【令和３年度 住宅経済関連データ】
（１）首都圏のマンション価格、住宅地価格、住宅建設工事費、消費者物価指数の累積変動率の推移（指数、昭和50年＝100）
２０３０年代に大きな変革期を迎える
ここからは個人的な予想になりますが、２０３０年代は沖縄県の住宅のターニングポイントとなる時期になるのではないかと睨んでいます。
そう思う理由が２つありまして、
①築年数の経過に伴う、更新の問題
②基地返還に伴う都市開発
以上２つの要因です。
この大きな転換要因があるので、価格の乱高下が発生するのかなと思っています。
①築年数の経過に伴う、更新の問題
国の調査で全国の物件の築年数がある程度分かるのですが、その内容は３０年以上経過している持ち家が約７割もあるということです。
この割合を沖縄県にも適用すると、現在の沖縄県の持ち家が約255,900戸なので、約179,130戸が３０年以上経過している計算になります。
さらに興味深いのは持ち家率が年々減少しているということです。（現在の持ち家率44.4％）
毎年ある一定数は引き継がれずに売りに出されていることになります。
私は2030年代に売りに出される物件が多くなるとみています。
更にこの時には新しい物件の持ち方になっている可能性があるので、下落に拍車がかかるかもしれません。
②基地返還に伴う都市開発
さらには、②基地返還に伴う都市開発が進むと開発している周辺の物件のみが上がり、それ以外の地域の物件は下がる傾向になるかもしれません。
２０２４年に返還を予定している基地が順調に進めば、開発地周辺の地価は上がるでしょう。返還予定の基地は２箇所あるので、早期の返還が実現できると一気に住宅の用地が供給されることが予想され、白熱した土地取引になりそうです。
結局のところ、基地返還バブルが起きる前に宅地の購入を済ませたいところですが、タイミングを見極めるところが中々難しいところですが、２０２２年から数年は落ち着いていることは間違いありませんので、買いのタイミングが来ていることは間違いありません。
以上が私の見解となります。
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